アパートオーナーさんがお亡くなりになり、相続財産の調査をしている段階で、多額の家賃未収金があることが判明した。そのテナントさんとは連絡が取れない。

このようなケースで、家賃未収金は相続財産に該当するのでしょうか？

お亡くなりになった時に貸し倒れの状態であれば、相続財産にはなりませんが、ただ連絡が取れないだけでは貸し倒れの状態にはあたりません。
つまり、相続税の課税財産になってしまいます。

そこで、このような未収金がある場合は生前に相手方に債務免除をしておくと良いと思います。

実際連絡もとれない相手から未収家賃を回収するのは大変ですし、回収ができるかどうかもわからない財産に相続税を支払うというのもどうかと思います。やはり対策が必要でしょう。

債務免除の手続ですが、相手方に対しての債務免除の意思の表示が必要になります。
相手方の住所がわかれば、内容証明郵便で債務免除通知を送ることになりますが、どうしても相手方の住所がわからないというような場合は、 裁判所での意思表示の公示という制度を用います。

これは、裁判所に申請して、それから裁判所における公示、区役所での公示がなされ、区役所での公示の掲示から2週間経てば相手方に対して意思が表示されたという扱いになります。

債務免除はお亡くなりになった後に相続人の方が行っても、それは相続により、未収金を取得した後に相続人の方が行ったことになりますから、相続税対策にはなりません。

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